海南島度假網9月1日訊：

　　據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，7月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.0%，漲幅比6月低1.2個百分點。其中海口漲幅達16.7%，居全國首位。

　　不僅海口如此，從整個海南省的情況來看，無論投資規模、開工面積、銷售價格，還是房地產在財稅收入中所占的比重，房地產業無一例外地表現出強勁的上漲態勢。對此，海南省建設廳及業內專家認為，海南生態環境優越，吸引了越來越多的旅游地產投資者及內地消費需求，但是大量低端地產將對海南長遠發展構成負擔。今后，海南房地產政策和發展方向將重點放在高端旅游房地產。

　　75%的房子被島外客戶買走

　　旅游房地產投資快速增長成為拉動海南固定資產投資的重要力量。據海南省統計局統計，今年上半年，全社會固定資產完成投資總額283.80億元，比上年同期增長47.8%。在三亞、陵水、瓊海、文昌、保亭、五指山、定安、澄邁等市縣旅游房地產明顯加速的帶動下，全省房地產開發完成投資83.68億元，同比增長70.7%。

　　海南省商品房銷售價格持續攀升，綜合售價達到每平方米5565元，增長25.03%。在此背景下，海南的房地產銷售并沒有出現“有價無市”的狀況。上半年海南商品房銷售面積增長快于竣工面積，商品房銷售面積為178.33萬平方米，增長69.2%；竣工面積104.49萬平方米，增長62.7%。

　　海南省建設廳廳長李建飛說，出現這一格局的最主要原因是海南房地產的消費市場在島外。“海南島75%的房子被島外客戶買走。”海南優美的生態環境，越來越受到島外購房者的青睞。無論在海口、三亞，還是位于海南島中部的五指山市，新開發樓盤的主要購買人群都是島外人士。

　　海南省建設廳的統計數據表明，2007年海口市的島外購房者比例為54.86%，三亞市為85.8%，三亞海景一線房產的外銷比例則高達93%以上；今年上半年，三亞銷售商品房7763套、面積達69.11萬平方米，比去年同期增長18%，其中有6909套為外地人購買，占銷售量近九成。

　　據預測，下半年，海南房地產市場由于價格起點低，市場需求潛力大，投資增長依然會比較強勁。

　　低價房埋下發展隱患

　　島外消費者鐘情海南，除了環境的吸引力外，一個很重要的原因是“價格起點低”。與內地不少大城市相比，除三亞外，海南沿海市縣新開發的不少樓盤總體價位仍然偏低。

　　據調查，瓊海、文昌、儋州、萬寧、陵水、保亭、五指山、澄邁、定安等市縣從去年開始大力發展房地產業，除了海邊一線海景別墅外，大多數商品房的銷售價格在1500至2800元/平方米，只有瓊海市個別樓盤達到3000多元。

　　專家分析，島外購房者可分為四類。一是內陸城市舊城改造拆遷群體，部分人擬在海南安度晚年；二是移居海南就業的年輕人；三是一些購房者在海南購置第二居住地或者養老之所；四是投資型，看好海南房產的升值潛力。

　　在五指山市“水岸別墅”小區，一位從黑龍江來的老人告訴記者，來這里買房的大多數是東北人和北京人，多數是為了養老。2006年他買房時，房價才1080元/平方米，現在漲到2280元/平方米。

　　大量購買低端房產的島外消費者進入海南，在促進經濟短期繁榮的同時，卻留下許多的隱患：

　　加大了環境資源的承載負擔。五指山市地處海南生態核心區，是國家重點扶貧農業市。記者看到，在沒有產業集群支撐、沒有污水處理廠可供排污、缺少醫療保障的情況下，大面積開發養老型房地產業，環境承載力令人擔憂。

　　大量低端住房產品涌現使土地被賤賣。為滿足島外購房需求，建設大量低端房產，會使很多土地的價值得不到應有的體現。土地價格便宜，必然是政府所得到的級差地租及以價格為基數的各項稅收減少，導致城市發展后勁不足。

　　總體來看，過多低端房產的建設對海南經濟長遠發展構成負擔。海南省政協委員周敬民指出，養老型購房者加大了當地居民的老齡化比重，占用了當地的交通、醫療、文化娛樂等公共資源，擠占了當地百姓的利益，影響到當地公共服務水平，增大了當地的社會成本。

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　　 位于三亞的高檔海景小區,平均售價均超過1萬元/平方米

　　高端房地產利于持續發展

　　海南本身的條件適宜發展高端市場。國務院已同意海南建設“國際旅游島”，海南未來的定位將是一個國際知名的度假勝地。目前國際知名的熱帶濱海旅游度假城市和度假區，住宅無不以少而精的高端、高價定位。

　　業內人士稱，從可持續發展的觀點上看，海南房地產業必須建立在生產服務的基礎上。生產服務類房地產和消費類房地產對社會的貢獻率有著本質差異。以三亞市為例，生產類房地產對經濟社會的貢獻率是：某五星級酒店，人均占用的住房是10平方米，年人均生產GDP是50萬元，交納的稅費是5.2萬元；而消費類房地產的貢獻率是：某移居類的小區，人均住房是40平方米，年人均消費不足1萬元，交納的稅費是600元，而每年所消費的公共產品是四五千元，形成的公共財政負擔是3400至4400元/年。如果是生產類產業發展帶動，其發展是健康的、持續的；如果是移居消費類帶動，將是曇花一現。

　　發展高端房地產對島外高收入階層有較大的吸引力。雖然購買者數量下降，但占用自然資源和公共產品也會相對較少，而消費強度會很大。另外，高端商品房對城市的景觀起到較大的正面影響，可大大提高城市的檔次，有利于提高海南省的人口素質結構，增強知識的輻射作用，帶來較多的商業信息和商業機會，促進地方經濟的發展。

　　發展高端商品房還有利于增加政府財政收入，增強政府解決低收入階層住房問題的財政能力，促進社會財富合理分配。高端房地產可大大增加土地收益和房地產交易稅收，政府可以從高端商品房、高收入消費者獲得高額收益，再用這些收益作為經濟適用房和廉租房建設資金，反哺本地低收入群體，增強社會保障。

　　但是，由于島內普通居民購買力較低，如果完全以高端房地產為開發建設的主流，必然會影響島內居民的購房需求。李建飛說，為促進海南房地產和諧發展，必須實行“兩條腿走路”的發展模式：一方面提高門檻，以高品位房產吸引島外客源來海南消費；另一方面大力實施廉租房、經濟適用房、“雙限房”等政策，解決島內普通居民的住房需求。